0(216) 530 31 19
0(216) 530 31 19
Archi Danışmanlık ve Gayrimenkul Değerleme A.Ş. bağımsız değerleme ve danışmanlığın tek adresi...
Meyve Bahçesi Değerleme Prensipleri
Tarımsal varlıkların kıymet takdiri; arazinin üzerindeki "mevsimlik olmayan nebatlardan" elde edilen net gelire göre yapılmalıdır.
Her ne kadar genel yaklaşım, arazinin geliri üzerine bir değerleme analizi yapılması üzerine yoğunlaşsa da; arazi üzerine yapılan geçici ekimin bitki cinsi ve sezonuna bağlı fiyat değişimi nedeni ile sağlıklı olmayacağı aşikardır. Örneğin araziye soğan ekilirse farklı değer, patates ekilirse farklı değer çıkmaktadır. Üstelik ekilen nebatın o yıl çok ya da az bulunmasına göre fiyatlarda çok büyük farklılıklar yaşanabilmektedir. Bunun için arazi üzerinde mevsimlik olmayan hâkim bitki deseni temel alınmalıdır.
Ancak bazı arazi üzerinde hâkim bitki içerisine serpiştirilmiş meyve ağaçlarına sıkça rastlanmışsa, bu ağaçların bedeli çıplak toprak bedeli üzerine ilave edilerek ikisinin toplamı sonucunda arazinin değeri bulunmalıdır.
Meyve bahçesi imar uygulama alanında kalmışsa, imarından doğan fiyat artışı ile ağaç değeri toplamına göre değerleme yapmak hatalıdır. Mevcut imarına göre bir analiz yapılmalıdır. Şayet imarı düşükse ve meyve bahçesi yatırımı daha karlı ise o zaman mevcut imar analizine göre de değer vermek şartı ile ağaçların geliri esasına göre değerleme yapılabilir. Arazi çoğul olarak meyve bahçesi ise o zaman hâkim meyve temel alınarak kapama bahçe kabul edilmeli ve o meyvenin net gelirine göre hesaplama yapılmalıdır. Değer tespitinde arazi üzerinde bulunan müştemilatı ve sulama tesisi değeri unutulmamalıdır.
Ayrıca; arsa üzerinde bulunan müştemilatı değerlerken Bayındırlık Bakanlığının birim fiyatlarına göre hesaplama yapılmalı, meyve ağaçları ziraat mühendislerce belirlenmelidir. Bunun nedeni meyve ağaçlarının özelliklerine göre değişik değerler taşımasıdır. Unutmamalıdır ki, her ağacın ekonomik bir ömrü vardır. Bazı meyve ağaçları 40 yıl yaşarken, 35. yıldan sonra verimi çok düşebilmektedir. Meyve fidanlarının verimlilik yaşları da cinslerine göre değişebilmektedir. Bazı ağaçlar 3. yıl doygun verim sağlarken bazıları ancak 5. yıldan sonra verimliliğe kavuşabilmektedir. Dolayısı ile arazi üzerindeki ağaçların gelirini tespit edebilmek için; ağaçların cinslerini, yaşlarını tespit etmek ve özelliklerini bilmek gerekliliği vardır. Ayrıca özellikle zeytin gibi uzun ömürlü ağaçların verimi bakımlarına bağlı olduğundan, arazi üzerindeki ağaçların ne durumda olduklarını da konusunda uzman birinin tespiti gereklidir.
Sonuç olarak; meyve bahçelerinde sağlıklı bir gelir yöntemi uygulamak için yapılan analiz çok detaylı olmak zorundadır. Bu kadar detaylı bir analiz sonucunda, mevcut ağaçların değerlerini de tespit etmek mümkünken, çoğunlukla ayrıca bir gelir analizini yapmaya gerek kalmamaktadır. Meyve ağaçlarının cinslerine, yaşlarına ve kalan ömürlerine göre değerleri belirli olduğu durumda hesaplama doğrudan ağaç değerleri + tesis değeri + arazi değeri olarak belirlenebilmektedir. Ancak meyve bahçelerinde ağaç sayıları ve cinsleri ile bunların yaşları her zaman kolay hesaplanabilir durumda değildir. Örneğin bir portakal bahçesi, birbirinden farklı cinste ve yaşta bine yakın ağaçtan oluşabilir. Bu durumda gruplama yaparak ve guruplar içinde ortalama yaş kabul ederek hesaplama yapılabilir.
Meyve ağaçlarının cinslerine göre verimlilik yaşı bulunması nedeni ile yeni bir bahçe oluşturmaktansa mevcut bir bahçe satın almak yatırımın nakde hızlı dönüşmesi için daha avantajlıdır. Dolayısı ile meyve bahçelerinin bir pazarı mevcuttur.
Bununla beraber ziraat mühendislerinden danışmanlık almakla birlikte, raporlamanın ve analizlerin kontrolünün bir değerleme uzmanı tarafından yapılmasında fayda vardır.
Örnek rapor;
Meyve Bahçesi Değerleme Raporu Örneği
Yük. Mim. Ö.Önder NEŞELİ / Gayrimenkul Değerleme Uzmanı SPK Lisans No:400501 Bu yazı tarafımızca hazırlanmış olup, alıntı kaynağı bildirilmeden bir bütün olarak yayınlanması yasaktır. Güncelleme: 11.01.2017
Bizden Haber Alın
© 2024 by Archi Danışmanlık ve Gayrimenkul Değerleme A.Ş.