Fabrika Değerleme Prensipleri

Fabrikalar kendine has yapılardır ve ortak kullanıma çok uygun değillerdir.

Bunun başlıca nedenlerini incelersek;

“Tasarım aşamasında”;

Fabrikalar, bir üretim amacı ile yapılmış yapılardır. Dolayısı ile bir fabrikayı tasarlayan mimarın ana hedefi; o ürünün en hızlı, en doğru ve en ekonomik biçimde şekillenmesini sağlamaktır. Bunun için mimarın elindeki veriler; o ürün için ihtiyaç duyulan makinalar ve insanlar ile bunların özellik ve sayılarına bağlı alanlardır. Mimar bu bilgileri, makine özelliklerini de göz önüne alarak, organizasyon ve işleyiş şemalarını ilişkilendirerek tasarımını yapar. Böylece üretimin özelliğine bağlı olarak tasarımından, nakliyesine kadar her aşamasını ilişkilendirilmiş bir yapı ortaya çıkar. Örneğin bir tekstil fabrikası için tavan yüksekliğinden çok alan büyüklüğü önemliyken, bir halı fabrikasında makinaların yüksekliğinden dolayı bunun tam tersi olabilir. Tekstil fabrikası fason üretim yapmıyor, özgün tasarımlar üretiyorsa ve bunları orada tanıtıyorlarsa; yönetim bölümü içinde tasarım bölümü ve showroom da olacağından bu bölüme daha büyük alanlar ayrılmış olabilir. Üretim kısmında ürün bantları ve bu bantların yerleşik tesisatları, yer kanalları vs. tamamen ürüne bağlı makinaların özelliklerine göre ayarlanır. Bitmiş ürün stok depoları vs. büyüklükleri o ürünün pazarlanma süreci, üretim miktarları ve hacimlerine göre değişkenlik gösterir. Dolayısı ile fabrikalar belli bir üretime yönelik yapıldığı için ortak kullanım özellikleri az olan yapılardır. Fabrikayı alan kişinin ciddi bir tadilatla işlevsel ve hacimsel değişiklik yapması kaçınılmazdır ve bu nedenle ikinci el satışları daireler gibi çok değildir. Unutmamalıdır ki üretim ucuz maliyet olduğu zaman kazandırır. Dolayısı ile üreticinin üretim aşamasında şerefiyeli bir yer alması beklenemez.

“İnşaat aşamasında”;

Fabrika üretime bağlı olduğu için inşa sürecinin çok hızlı olması ve fabrikanın hızlı bir şekilde üretime geçmesi beklenir. Bu nedenle prefabrik malzemeler ve paneller gibi mümkün olan en pratik üretim elemanları kullanılır. Bu da yeni bir yatırımcı için “uzun süreç” gerektiren bir yatırım olmadığından, yatırımcı eski ve başka bir ürüne yönelik bir yapı almaktansa, kendi organizasyon şemasına uygun ve kendine has bir yapı yaptırmayı daha uygun bulacaktır. Ayrıca açık hava depolamasına ihtiyaç duymuyorsa büyük bir parsel seçmeyecek veya tam tersi ise büyük bir parsel seçerek binasını yapacaktır.

“Fabrika kapanıp satışa çıkma aşamasında”;

Fabrikalar ilk üretimleri ve isimleri ile anılırlar. Örneğin “Bomonti bira fabrikası” vs. gibi. Bu fabrikanın iyi veya kötü bir yolla devri sonucunda eski ismini unutturmak ve yeni ismi öne çıkarmak oldukça zordur. Bu nedenle eğer bölgede yeni fabrika yapacak boş alanlar varsa ve bu alanlara 5, 6 ayda yeni bir fabrika yapmak mümkünse; kimse çok ucuz olmadıktan sonra 2.el bir fabrika almaz. Kaldı ki bunun başarısız bir girişimin sonunda satıldığı aşikârdır ve genellikle nakit ihtiyacı vardır. Ancak bina amortisman düşülmüş maliyetinden ucuza satılırsa alıcı olabilirler. Bu nedenle fabrikaların artı değil eksi şerefiyeleri vardır. Bu nedenle hiç kimse inşaattan kar etmek için fabrika yapıp satmaz, hiçbir müteahhit fabrika yapıp satayım da kar edeyim diye düşünmez. Şayet bölgede yeni arazi bulmak zorsa, satılan fabrika konum olarak çok avantajlıysa vs. satış kabiliyeti yükselir. Ancak bu o fabrikanın değil, arazisinin şerefiyesidir.

“Değerleme aşamasında”;

Satılık fabrikaları incelediğimizde, bazısının 5.000 m2 kapalı 3.000 m2 açık alanı varken, bazısının 3.000 m2 kapalı 20.000 m2 açık alanı olduğunu görürüz. Bu bizim sağlıklı bir emsal analizi yapmamızı engellemektedir. Ancak yukarıda anlatılan nedenlerden dolayı şerefiyeleri bulunmadığı için, çevreden araştırılarak veya mevcut satılık fabrika emsallerinden bina maliyeti düşülerek arsa emsal bilgisi edinilebilir. Burada maliyet analizi metodu, değer tespiti için uygulanabilir en doğru yoldur. Ancak binanın kaliteli yapılmış olması veya arsanın konum avantajı vs. ayrı değerlendirilse de bunların birim fiyatlara yansıtılarak yapılması doğru olacaktır. Emsallerin ve değerlendirilecek yapının amortisman paylarını da mutlaka göz önüne almak gereklidir.

Y.Mim.Ö.Önder NEŞELİ / Gayrimenkul Değerleme Uzmanı SPK Lisans No:400501 Bu yazı tarafımızca hazırlanmış olup, alıntı kaynağı bildirilmeden bir bütün olarak yayınlanması yasaktır. 05.03.2015