Eski Apartmanı Müteahhite Verirken

6306 Sayılı yasa gereği, depreme dayanıksız olarak tespit edilmiş bir bina varsa; İdeal olan bu o eski binanın yıkılması ve içinde yaşayanların mağdur olmadan yeni bir bina yapılmasıdır. Ancak bunun boş bir arsaya bina yapmaktan daha yüklü bir maliyeti vardır. Eski binanın yıkımı ve moloz atımının dışında yeni bina yapılıncaya kadar içinde yaşayanların başka bir konutta ikamet etme maliyeti de girmektedir. Çoğunlukla eski evlerde yaşayan nesil de yaşlıdır. Çoğu emekli, dul vb. durumda olup bu maliyetlere katlanmaları zordur. Ancak oturdukları binanın yapılışından bu yana geçen süre içinde bölgenin imarı artmış ve daha fazla inşaat hakkı kazanılmışsa yeni imara göre kazanılan alanlara yapılacak daireleri müteahhide vererek binayı yenileyebilmek veya içinde oturdukları daireler çok büyükse, yeni binada daha ufak dairelerde oturmaya razı olarak çıkan alanlardaki daireleri müteahhide vererek binayı yenileyebilmek mümkündür. Ancak anlaşma aşamasından binanın bitiş aşamasına kadar karşılaşılabilecek sorunlar oldukça fazla olup yol gösterici hususlar aşağıda açıklanmaktadır.

Binanızı müteahhide vermeden önce;

• Evinizi vereceğiniz müteahhidi iyi araştırın. Daha önce yapmış olduğu binaları gezin. Orada oturanlarla konuşup bilgi alın. Ancak müteahhidin bu binalarda oturanlarla görüştürmesine itibar etmeyip kendiniz görüşün.
• Müteahhidin binayı bitirebilecek finansal gücü olduğundan emin olun. Aynı zamanda bir kaç bina yapımına birden giren müteahhitlerin ileride zorlanabileceklerini göz önüne alın.
• Güncel imar durumunuzu araştırın. Ne kadar yapı alanınızın çıktığını öğrenin. Mevcut yapı alanınızla karşılaştırın. Mevcut yapı alanınız daha önceki imar durumuna göre yapılmış olduğundan eğer imar durumunda bir artış olmamışsa, güncel hesaplamada da yaklaşık aynı alanlar bulunacaktır. Bu durumda müteahhit firmalara tavizde bulunmadan binanızın yenilemesi çok zordur. Ya mevcut daireler küçültülerek inşaat alanından müteahhide daire alanı yaratılacak ya da müteahhide bir "yüklenici karı" verilerek bina yeniletilecektir.
• Binanızın bulunduğu bölgede yeni binaların m2 satış fiyatlarını araştırın. Binaların yapım m2 maliyetini öğrenin. Eğer imarınızda artış varsa yeni imara göre çıkacak inşaatın müteahhide maliyetini hesaplayın. Yeni alanla mevcut alan farkı genelde müteahhide verildiğinden, müteahhidin yapabileceği karı hesaplayın. Müteahhitle konuşurken bilinçli olduğunuzu ve ön araştırma yaptığınızı yapacağı karı bildiğinizi ona hissettirin.
• Sadece bölgedeki imar artışını öğrenmeniz yeterli değildir. Plan notlarını da incelemeniz gereklidir. Örneğin bölgenin lejantı "konut+ticaret" olup, plan notlarında "zemin kattaki bağımsızın dükkan yapılması şartı" bulunabilir. Müteahhit zemin katta daire yaparak kat maliklerine vermeyi planlarsa ileride sorun yaşanacak demektir.
• Eğer imarda bir artış yoksa ve ilave alanlar çıkmadığı halde müteahhit bir karşılık talep etmeden yenilemeye talip olabilir. Bu durum sizi sevindirmesin. Ticarette kimse karşılıksız para ve emek harcamaz. Böyle bir durumda anlaşma yaptığınız durumda bilin ki yeni yapılacak bina ruhsata bağlanamayacak kadar çok illegallik taşıyacak, olması gerekenden çok daha büyük olacaktır. Müteahhit haksız yere çıkarttığı alanları çoğunu tapusuz olarak satacak, asla iskan alamayacak belki de yıkım kararı çıkacak bina ve buna ilave problemli yeni maliklerle sizi baş başa bırakacaktır.
• Bazen tam tersi imarınız çok yüksek, mevcut binanız çok küçük olabilir. Üstelik binanız çok iyi bir bölgede ve çok değerli olabilir. Bu durumda normal olarak bir çok müteahhidin binayı yenilemeye talip olması gerekirken hiç bir müteahhit bulamayabilirsiniz. Bunun en çok rastlanan nedeni; bölgedeki iyileşen imar şartları nedeni ile bölge müteahhitlerinin zaten ellerinin dolu olmasıdır. Çünkü düzgün çalışan bir müteahhidin en azından inşaatın kabasını bitirebilecek kadar sermayesi bulunmalıdır. Dolayısı ile müteahhitlerin çoğu birini bitirip satış yapmadan arka arkaya inşaatlara girebilecek sermayeye sahip değildir. Bu durumda çevre yenilenmesinin bitmesini beklemeniz doğru olacaktır.
• Tüm maliklerin önceden anlaşması esas prensip olmalıdır. Genelde anlaşmazlık mevcut bina ile yapılacak binadaki daire dağılımlarının şerefiye farkından ortaya çıkmaktadır. Bunu çözmek için önceden mevcut binadaki tüm dairelerin değer tespitinin yaptırılmasını, daha sonra yapılacak binanın projeleri belli olduktan sonra yeni bina dairelerinin değer tespitinin yaptırılarak dairelerin aralarındaki fark yüzdelerinin tespitinin sağlanması önerilir. Böylece şerefiye farkı olanlar aradaki farkı birbirlerine ödeyerek anlaşma sağlanabilir. Binanızın "depreme dayanıksız çürük" olarak lanse edilmesi, etrafa bu şekilde duyurulması çok doğru değildir. Aksi durumda "mecburiyet" durumu ortaya çıkar. Bu durum pazarlık yapma şansınızı azaltır. "Mecburiyet" durumu; maliklerin anlaşamaması durumunda herhangi bir bağımsız bölüm malikinin 6306 Sayılı kanun çerçevesinde ilgili Belediyeye kişisel başvurusu ile ortaya çıkabilmektedir.
• Binanız önceden farklı imara göre yapıldığından, mevcut imarda izin verilen yapı alanı, eski binanızın yenilenmesinde sorun olabilir. Örneğin önceden 8 kat olan imar 5 kata inmiş olabilir. Bu durumda şayet bina iskanlı ise (Tapuda Ana gayrimenkulün niteliği kâgir apartman vb. şeklinde açıklanıyorsa bina kat mülkiyetli, dolayısı ile iskanlı demektir) ve İstanbul ili sınırları içinde ise eski ruhsat ve iskan alanlarına göre inşaat yapılması için alınmış encümen kararı bulunmaktadır. Encümen Kararı

Bunun aşamaları şu şekilde işler;

1. Bağımsız bölüm maliklerinden biri ya da 1 yıldan uzun süredir binada yaşayan kiracılardan biri ilgili Belediyeye baş vurarak ana binanın "statik projelerini" ister. Bu projeyi aynı gün içinde temin edebilir. Statik proje; binanın betonarme donatılarını, kolon kiriş ölçü ve mesafelerini gösteren, üzerinde statik hesaplamaları da olan ve "mimarlar tarafından hazırlanan mimari proje" esas alınarak, "inşaat mühendisleri tarafından" hazırlanmış projedir.
2. Deprem risk raporu için statik proje ile lisanslı kuruluşa başvurur. Malikler tapu, kiracılar kira sözleşmesi ve nüfus cüzdanı fotokopisi ile Bakanlığın riskli yapı tespit yetkisi verdiği kurum veya kuruluşlara başvuru yapabilirler. Bu kurumlara ait liste; https://altyapi.csb.gov.tr/riskli-yapi-tespiti-ile-ilgili-kuruluslar adresinde güncel olarak yayınlanmaktadır.

Statik proje Belediyede çıkmamışsa, bu durum Lisanslı kuruluşa bildirilir. Lisanslı kuruluş apartmanın projelerini ve binayı inceler, bina betonundan karot ile örnekler alır, röntgen ile taşıyıcı sistemi oluşturan betonarme kolon, kirişlerden donatı okur, binanın oturduğu alan için zemin etüdünü hazırlar ve “bina sağlam”, “binada güçlendirme olmalı” veya “bina yenilenmeli” sonuçlarından birini belirler. Raporun hazırlanması 10-15 gündür. Kentsel Dönüşümde gönüllülük esas olmakla birlikte, Bakanlık tarafından da başvuru olmadan risk tespitinin yaptırılması talep edilebilir.

1. "Bina yenilenmeli” sonucu çıktığı durumda kat maliki, Lisanslı Firmaya başvuru yapması için dilekçe verdikten sonra; İlgili firma risk tespit raporunu hazırlayarak sonucunu başvuru sahibine, bir örneğini de iki gün içinde ilgili ildeki "Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, İl Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü'ne" iletilir. Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü raporu kontrol eder ve 10 gün içinde tapu kütüklerine işlenmesi için tapu müdürlüğüne bildirir.
2. Bakanlık "deprem risk raporu" onay yazısını 15 gün içinde karara itiraz edilebileceği, itiraz edilmediği takdirde (60 günden az olmayan bir sürede) riskli yapının yıktırılması gerektiğini belirten tebligatları bilgisiyle birlikte tüm maliklere tebliğ eder.(Tebliğ tarihinden sonra maliklerin 60 gün içinde olağanüstü kurul toplantısı yapması gerekmektedir. İtirazlar belirtilen süre içerisinde, yapının bulunduğu ildeki Müdürlüğe dilekçe ile yapılabilir. ) İlgili Tapu Sicil Müdürlüğünde, ana binanın kütük defterindeki beyanlar hanesine "6306 Sayılı kanun gereği riskli yapıdır" şerhi resen işlenir. Bu aşamadan sonra artık "mecburiyet" söz konusudur. Riskli yapı kesinleştikten, ilgili belediyesince maliklere yıkım tebligatı yapıldıktan sonra Maliklerden biri/birkaçı tarafından riskli yapının değeri (tüm bağımsız bölümlerin + arsasının değeri) SPK lisanslı kuruluşlarca belirlenir. Değerleme raporunun tüm sayfaları onaylı olarak aslı Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü ....(İstanbul vb.)..Altyapı Kentsel Dönüşüm Şube Müdürlüğü'ne iletilir. Değerleme raporu kesinlikle toplantı tarihinden önce hazırlatılmış olmalıdır.
3. Kat malikleri 60 gün içinde olağanüstü kurul toplantısı yaparak en az 2/3 oy çoğunlukla (Arsa paylarına göre çoğunluk aranır) yıkım hakkında karar alır ve bir protokol hazırlar. (*)Karar tutanağını imzalamayanların hakkı Bakanlık vasıtası ile açık arttırmaya çıkar. Öncelik kat maliklerinindir. Diğer malikler satın almazsa bakanlık satın alır ve Hazine adına tescil edilir. Bunların değer tespiti kat maliklerinin talebi üzerine Archi gibi "Lisanslı Değerleme Şirketleri" tarafından yapılır. Bu değerleme tüm bina için yapılmalı ve arsa payları değerleri ile yapı değerleri ayrı sunulmalıdır. Bu rapor ilk toplantıda tüm maliklere sunularak onaylatılır. Daha sonra yıkıma razı olmayanların arsa payı değeri satışa konu olmaktadır. (Bina yıkılacağından bina değeri söz konusu değildir) Satış fiyatını Şehircilik Bakanlığının ilgili komisyon heyeti Daha önce SPK Lisanslı Değerleme şirketinin belirlediği fiyatı gözeterek belirler.
4. Binanın yıkımından sonraki 30 gün içinde 2/3 çoğunluk sağlanamazsa Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından kamulaştırmaya gidilebilir.
5. Dönüşümü yapılacak binanın inşası için bir müteahhit ile anlaşma yapılması gerekir. Müteahhit ile nakit ödemeli ya da kat karşılığı anlaşma yapılabilir. Binayı kendi imkanları ile yapmak isteyenler maliklerden birini müteahhit tayin ederek ve yetki belgeleri temin edilerek bunu gerçekleştirebilirler.
6. Bina ortak karar protokolü İl Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü'ne sunulur. Binanın yıkılması için 60 günlük sürenin sonunda evin boşaltılması için max.2-3 ay ek süre verilir.
7. Ayrıca Kira yardım belgesi hazırlanır. Kira yardımı; "geri ödemesiz", "1 yıl süreli" ve "taşınma, boya-badana yardımı" şeklindedir. Ancak kira yardımı talebinde bulunan, Bakanlığın temin ettiği krediden faydalanamaz.
8. Bakanlık yeniden inşa için kredi temin eder ve kira yardımı yapar. Bankaların verdiği kentsel dönüşüm kredi faizi diğer kredi faizlerine göre daha düşüktür. (Yaklaşık 0.70) Bunun %33 ünü Devlet karşılar. Kaynak Kullanım Destek Fonu, Banka Sigorta Muamele Vergisi, Damga Vergisi ve Belediye-Tapu harçlarını almaz. Buraya kadar geçen süre yaklaşık 6 aydır.
9. Yeniden inşa için imara uygun mimari proje, statik proje, elektrik projesi, tesisat projesi hazırlatılarak inşaat ruhsatı alınır.

(*)NOT: Anayasa mahkemesi bununla ilgili açılabilecek davalar için önceden geçerli olan "yürütmeyi durdurma kararı alınamaz" maddesini kaldırdığından, 1/3 azınlık, süresi içinde geçerli gerekçelerle dava açarak yürütmeyi durdurma kararı alabilir ve mahkeme sonuçlanana kadar yıkım yapılamaz. Ancak riskli binanın boşaltılması gerekir. Son zamanlarda mahkemeler yürütmeyi durdurma kararı vermekten imtina etmektedir.

Sözleşme yaparken;

• Tüm kat maliklerinin sözlü onayını almanız yetmez. Arsa paylarının ve yeni bağımsızların dağılımı dahil her konuda uzlaşma sağlamalı ve bunu bir akitle sağlamlaştırmalısınız. Bunun için müteahhit firmanın önceden kat planlarını ve bağımsız dağılımını apartman yönetimine sunması gereklidir.
• Müteahhit karı olarak bir yüzde oranında anlaşılmışsa, (örneğin % 50 gibi) müteahhitin o oranda daire alacağı anlamı çıkmaz. O oranda değere sahip daire alacağı anlamı çıkar. Arsa payları değere göre verilmişse, arsa payları üzerinden o orana göre daire, dükkan alabilir. Daha sonra yeni kat irtifakı kurulurken, müteahhide verilen arsa payları toplamı da o oranda olmalıdır.
• Projeyi inceleyin, belediyece onaylatılmış projenin aynı olması şartını mutlaka sözleşmeye koyun. Aksi durumda mecburiyetten farklılık olacaksa apartman yönetiminin onayı şartını unutmayın. Belediyelerdeki genel uygulama önceden avan proje verilmesi şeklindedir. Taslak proje niteliğindeki bu çalışma daha sonra ruhsattan önce değiştirilebilir. Burada dikkat edilmesi gereken konu, ruhsata esas olan proje üzerinde konuşulmasıdır. Projede bodrum katların ne şekilde kullanım alanlarına ayrıldığını inceleyin. Müteahhitler genel olarak bu katları kendi aldıkları bağımsızlara ait depo olarak düşünür ve tapuda kat irtifakı kurarken bunları kendi dairelerine eklenti olarak işletirler. Unutmayın ki tapuya bu şekilde işlenmiş bir bölümden diğer malikler faydalanamaz.
• Normal şartlarda arsa payları bağımsızların değerleri ile orantılı olarak verilmiş olmalıdır. Ancak genel prensip olarak bir bina yenilenirken arsa paylarının çokluğuna veya azlığına bakılmaz. Yeni yapılacak binada tüm maliklere eski bağımsızlarına eş değer bir bağımsız verilmeye çalışılır. Bina yapıldıktan sonra bağımsız sayısı artmış olacağından yeniden arsa payları hesaplanacak ve bölüştürülecektir. Maliklerin mevcut arsa payları düşecek ve yeni çıkacak olan dairelere paylaştırılacaktır. Müteahhit tarafından sunulan arsa paylarının adilane olduğundan ve bağımsızların değerleri ile orantılı olduğundan emin olun.
• Yeni imar daha fazla bağımsız yapılmasına imkan verdiği gibi bina yüksekliği de arttırılmış olabilir. Bu durumda üst katlarda manzara çıkıyorsa, müteahhit yükselmeyi ve üst katları kendine almayı tercih edecektir. Örneğin İstanbul, Kadıköy'ün bir kısmında imar %25 artmış ve H:Serbest bırakılmıştır. (24 Şubat 2016 da 15 kat sınırlaması getirilmiştir) Üst katlardan deniz görmek mümkündür ve müteahhitler yükselmeyi tercih etmektedir. Böyle bir durumda kat malikleri arasında anlaşmazlıklar çıkması olasıdır. Örneğin mevcut binada katta dört daire varken böyle bir durumda yeni planlamaya göre katta iki daireye düşecektir. Böylece arka cephede daire kalmadığından, arka dairedekiler ön cepheye geçecek, zemin kattaki dört dairenin ikisi birinci kata çıkacak, diğer kattakiler de daha üst katlara çıkacaktır. Bu dağılımlarda eski bağımsızların konumu nedeni ile şerefiye farkları çıkması kaçınılmazdır. Bazı daire sahiplerinin diğer maliklere şerefiye farkı vermek istememeleri çok rastlanan sorunlardandır.
• Dairelerin boşaltılma tarihi, boşaltamayanlardan alınacak tazminat bedeli, müteahhidin başlama tarihi, müteahhidin ödeyeceği kira bedelleri, vb. konular açıkça konuşularak sonuçlandırılmalıdır. Her iki tarafı da koruyacak cezai şartlar belli olmalıdır.
• Müteahhit kendini sağlama almak ve başka müteahhitlerin girmesini önlemek için binada satılık bir daire bulduğu anda pahalı da olsa alabilir. Bunu bilen bazı kat maliklerinin "ben müteahhide vermek istemiyorum, satacağım" diyerek yüksek bedelle dairelerini satışa çıkarmaları çok rastlanan bir durumdur.
• Kat malikleri ile her konuda anlaştıktan sonra, ileride dava konusu olmaması için alınan kararlar apartman defterine işlenmelidir. Bunun için kurallarına uygun olarak "olağanüstü genel kurul toplantısı" yapılmalıdır. Defterde yazan anlaşmaya tüm maliklerin imza atmaları yeterli değildir. Daha sonra itiraza yol açmayacak şekilde her şeyin açık ve kuralına uygun yapılması, hatta projelerin de defter ekine konularak kararla birlikte notere onaylatılması gereklidir. Ancak defterin önceden senelik onaylarının yapılmış olduğu kontrol edilerek deftere karar işlenmelidir. Aksi durumda önceki onaylar eksik olduğundan noter defteri onaylamaz.
• Mevcut durumda yönetmelik 2/3 çoğunluğun lehine durumdadır.2/3 Çoğunluk sözleşme imzalayıp, ekte arsa paylarının değerlerini gösteren SPK Lisanslı firma raporu ile birlikte 1/3 azınlığa doğrudan ihtar çekebilir. Bu ihtarın sonucunda 1/3 azınlık ya sözleşmeyi imzalayacaktır, ya da ekteki raporda belirtilen arsa payı bedeli üzerinden hissesi açık arttırma ile satışa çıkacaktır. Bu şartlarda sözleşmeye her hangi bir şerh koyarak imzalamak mümkün değildir. Kısaca burada toplantı yapıp herkesi bilgilendirmek, herkesin menfaatini koruyacak şekilde karar vermek, çoğunluğun iyi niyetine kalmış durumdadır.
• Muhtemelen sözleşmeyi müteahhit hazırlamış olacaktır. Sözleşme için (Şirketin Ticaret Sicil araştırmaları vb. için) mutlaka bir avukattan veya bir danışmanlık firmasından görüş alın.
• Sözleşmenizde mutlaka iskan (Yapı Kullanma İzni) alınması şartı bulunmalıdır. Bina zamanında bitirilmediği veya iskan alınamadığı taktirde cezai şart vs. sözleşmede bulunmalıdır.

Bina yapımı ve bitişinden sonra;

• Öncelikle sözleşme yapılmadan önce bir whatsapp grubu oluşturun. Bu gruba her bağımsız bölümden bir temsilciyi kaydedin. Tüm yazışmaları, toplantı duyuruları vs. buradan yapın. Daha sonra bina malikleri arasından en az 3 kişiden oluşan bir temsilci heyeti seçin. Bu heyette varsa avukat, mimar, mühendis, işletmeci kişiler bulunmasına dikkat edin. Bu heyeti sizin adınıza denetim yapmaları için yetkilendirin. Binanızı müteahhide vererek yenilettikten sonra projenizle karşılaştırarak kontrol edin veya ettirin. Unutmayın ki müteahhit size onaylanmış projeyi sunduktan sonra ilgili belediyeye "tadilat projesi" sunarak projeyi değiştirmiş olabilir.
• Müteahhitlerin genel yaklaşımı; bordum kattaki daireleri, dükkanları veya çatı katındaki dubleks daireleri kendilerine alarak anlaşma yapmalarıdır. Burada istisnalar hariç bir çok müteahhit için genellikle hedeflenen amaç; iskandan sonra bodrum katlarda sığınaklara doğru büyümek, dubleks dairelerde ise çatı katını tam kata çevirerek arsa payı satışı ile dubleksi iki ayrı daire olarak farklı kişilere satmak vs. dir. Bu hususta tetikte olmanızı ve buna taviz vermemenizi öneririz.

Son Söz:

Bir müteahhitle anlaşma yapılırken; müteahhidin çok hırslı olup olmadığı ile etik çalışıp çalışmayacağı karıştırılabilir. Şayet üste yazılanları uyguladığımız halde bu kavramlar karıştırılıyorsa, kendi hırslarımızı tanımlayamadığımızdandır. Toplam 17 tane 3+1 daire çıkabilecek bir imar olduğu halde müteahhit buradan 25 daire çıkartacağını vaat ediyorsa ya sizi ya da kusurlu satış yaparak başkalarını dolandıracaktır. Ancak siz sırf daha fazla daire alacağım diye bu müteahhitle anlaşırsanız iskanı unutun. Sonuç olarak mutlaka bir analiz yapmanızı ve buna göre karar vermenizi öneririz. Müteahhidi siz bulun ama analiz yapamıyorsanız da mutlaka bir danışmanlık hizmeti alın.

Y.Mim.Ö.Önder Neşeli / Gayrimenkul Değerleme Uzmanı SPK Lisans No:400501 Bu yazı tarafımızca hazırlanmış olup, alıntı kaynağı bildirilmeden bir bütün olarak yayınlanması yasaktır. 01.02.2012 Güncellenme tarihi 09.04.2021