Dükkan ve Mağaza Değerleme Prensipleri

Dükkân ve Mağazaların değeri etkileyen birçok faktör vardır. Bu faktörleri önem sırasına göre incelersek;

Mevkii ve Konumu:

“İyi yerde dükkân açmak” diye bir tabir vardır. Bu son derece yerinde ve doğru bir öngörüdür. Dükkânların asıl değerlerini belirleyen iş yapabilme potansiyelleri dolayısı ile mevkii ve konumlarıdır. Fakat bunun tespiti dışarıdan göründüğü kadar basit değildir. Bölgeyi çok iyi tanımak, alıcı potansiyelini ve alım gücünü bilmek, dükkânın bulunduğu yerdeki yaya akışını uzun süre izlemek gerekmektedir.

Mevkii ve konum olarak avantaj sağlayan faktörler:

• 1) Ana cadde üzerleri: Özellikle önünde yaya yolu ve yakında otopark imkânı olanlar daha değerlidir.
• 2) Yaya akışının yoğun olduğu yollar: Bu yollarda yolun bir tarafı genellikle daha aktiftir. Aktif yaya yönlerindekiler daha değerlidir.
• 3) İlçelerde çarşı içleri, merkezler: Yayaların yoğun bulunduğu kısımlar daha değerlidir.
• 4) Yanında, önünde vs. otopark imkânı olan yerler: Özellikle park imkânı kısıtlı olan ana cadde üzerinde otopark imkânı olan yerler değerlidir.
• 5) Köşe başları, Cadde veya yola uzun cephesi olan yerler (Geniş vitrin imkânı): Ürün sergileme açısından avantajlıdır ve değerlidir.
• 6) Pasaj içinde ise orta mekânlardaki köşe başları, pasaj girişleri: Ürün sergileme açısından avantajlıdır ve değerlidir.
• 7) Zemin katlar (Niteliğine göre özellikle asma katı ve bodrumu olanlar): Yayaların çabuk ulaşması nedeni ile basamakla çıkılan dükkânlara göre daha değerlidir.
• 8) Büyük yaşama merkezi içinde bulunanlar (Ataşehir, Bahçeşehir vs.): Hazır müşteri portföyü bulunduğu için avantajlıdır.
• 9) Büyük alış veriş merkezleri (Capitol, Galeria vs.): Hazır müşteri portföyü bulunduğu için avantajlıdır.
• 10) Aktif bir pazar (Örneğin giyim, oto, mobilya vs.) bölgesinde bulunanlar: Hazır müşteri portföyü bulunduğu için avantajlıdır. Örnek; Çağlayan (mobilya aksesuarı)

Büyüklük, amaca uygunluk:

Amacından büyük veya küçük tasarlanmış dükkânların satış kabiliyetleri düşük olur. Bir gayrimenkulün satış kabiliyetinin düşük olmasının da değerini doğrudan etkileyeceğini unutmamak gereklidir. Buna birkaç örnek verirsek;

1) Yan yana olan dükkânlar birleştirilerek kullanılıyor olabilir. Burada projedeki alana göre değer verilse de emsaller ve bölgedeki aktif Pazar unutulmamalıdır. Örneğin mobilya mağazalarının yoğun olduğu bir caddede 420 m2 lik bir dükkân değerlediğinizde emsaller de yaklaşık aynı büyüklükteki dükkânlardan alınmalıdır. Ancak değerlenen dükkân 30 m2 olup, yandaki diğer dükkânlarla birleştirilmiş şekilde mobilya mağazası olarak kullanılıyorsa; kullanılan emsallerin de yaklaşık 30 m2 büyüklükte olması gerekmektedir. Çünkü aktif pazara uygun büyük alanlı dükkân sayısı az olacağından birim fiyatları yüksek olacağı gibi küçük alanlı dükkânlar da mobilya satışı yapılamayacağından birim fiyatı düşük olabilir. (Tam tersi de olabilir. Küçük alan ihtiyacı olan aktif Pazar oluşmuş bölgede büyük alanlı dükkân varsa birim fiyatı daha düşük olacaktır)

2) Dükkânlar zemin katta yer alsa da özellikle Bankalar (kasa dairesi için), Marketler (depolama için) vs. depo vs. için bodrum kata ihtiyaç duyarlar. Genelde apartmana ait sığınak, kalorifer dairesi vs. işgaliye ile dükkânlar tarafından kullanılır ve bu dükkânların değeri belirlenirken alınan emsallerin de benzer durumda olması gerekir.

Dükkân tapu kaydında daire olarak gözükebilir. Bunun nedeni konut imarlı bir bölgenin tahmin edilemeyen gelişimi sonucu yoğun perakende ticaretine doğru kaymasıdır. Dolayısı ile daire olarak planlanmış ve imal edilmiş zemin kattaki bir bağımsızın, bu gelişim sürecinde fiili olarak dükkâna çevrilmesi kaçınılmazdır. Ancak Belediyelerin yeni uygulamalarında işletme ruhsatı almak için iskân şartı aranabilmektedir. Bu durumda şayet yeni imar durumu ticarete izin vermiyorsa ve kat maliklerinin onayı ile bu bağımsızın niteliğini değiştirmek mümkün değilse, ticari bir işletme olarak kullanılması zor olacaktır. Ayrıca kat irtifakı kurulurken bu zemin katta dükkân tasarlanmadığından arsa payı diğer dairelerden yüksek olacağına, az olarak verilmiş olma olasılığı yüksektir. Emsallerle karşılaştırılırken bu durum göz önüne alınmalıdır.

Ruhsat İskânı:

Son yıllarda pek çok belediye tarafından iş yeri açma ruhsatı için müracaat edildiğinde, İnşaat ruhsatı ve kat irtifakı olsa dahi iskânı (Oturma izni) bulunmayan binalar için işletme ruhsatı verilmemektedir. Dolayısı ile dükkânların ruhsatına uygun olduğundan ve binada iskân almaya engel bir husus bulunmadığından emin olmak gerekir.

İş hacmi, işin ülkedeki geçerliliği:

Özellikle tek bir sektöre yönelik pazarı bulunan bölgelerdeki dükkân ve mağazalar, o sektörün herhangi bir nedenle çöküşü sonucunda değer kaybederler. Değerleme sırasında bölgeye hâkim iş kolunun o sırada popüler olması doğrudan dükkân fiyatlarına yansıdığı gibi bir süre sonra sektörün çöküşü ile birlikte dükkân fiyatları da değer kaybına uğrar. Benzer şekilde bölgede gereğinden fazla dükkân bulunması da Pazar payını azaltacağından değerlerde düşme gözükebilir.

Fiyatı, alıcısının sınırlı olması:

Her malın bir alıcısı vardır. Ancak alıcısı sınırlı sayıda bulunduğu için, yüksek ederi bulunan dükkânların pazarlanması kolay değildir.

Taşınmazla İlgili Özel Durumlar:

1) Oto galerisi olarak kullanılan bir dükkânı değerlendirirken önündeki geniş alan ve buranın açık showroom olarak kullanılışı avantaj gözükse de söz konusu gayrimenkule ait yönetim planında değerlemesi yapılacak dükkânın değer tespitini etkileyecek maddeler olabilir. (Dükkân önündeki boşluk ortak alan olduğundan, dükkânın kullanımı halinde apartman maliklerine kullanım bedeli ödenir vs. gibi) Veya caddedeki bir kafeteryanın yol üzerindeki geniş yazlık kısmı belediyeye işgaliye harcı ödüyor olabilir vs. Bu tip durumların getirdiği avantaj ve dezavantajlar gözden geçirilmeli, bunların değişmesi durumundaki olası değer farklılıkları da göz önüne alınmalıdır.

2) Daha önceki yıllarda binanın eskiliği yeniliği dükkân açısından çok önemli değildi. Sonuçta dükkân sahibi dış cephesini konseptine uygun malzeme ile kaplar, iç dekorasyonunu da tamamlar, satışlara başlardı. Ancak şu anda durum oldukça farklıdır. Eski binalarda oturanlar 6306 sayılı yasa gereği binanın yenilenmesi yoluna gidebilmektedirler. Burada şayet yıkım kararı alınmışsa, dükkân sahiplerinin itirazı da önem arz etmemektedir. Diğer malikler sadece bir süre başka yerde ikamet ederken, dükkân sahibi bu süreçte dükkânını işletemediğinden gelir kaybına uğramaktadır. Üstelik dükkân üzerinde ipotek vs. olması da bu durumu değiştirememektedir. Dolayısı ile eski yapılarda apartman sakinlerinin binayı yenilemek gibi bir niyetleri olup olmadığı önem kazanmaktadır.

Dükkân mağaza değerlemelerinde uygulanacak yöntem:

En uygun yöntem emsal analizidir. Ancak bu analizin doğru bir şekilde yapılması gerekir. Yukarıda belirtilen durumlardan başka özellikle depolu ve asma katlı dükkânlar için alınan emsallere dikkat edilmelidir. Bu emsallerin bodrum, zemin ve asma kat alanları da öğrenilmeli ve emsal uygulaması buna göre yapılmalıdır. Bunun için zemin, bodrum ve asma kat için belli kat sayılar oluşturulur. Basit bir ifade ile bu kat sayılar çevre emsallere göre mantık içinde yürütülen bir kabuldür. Örneğin çevredeki zemin katta bulunan satılık emsallerden zemin kat m2 birim bedeli bulunduktan sonra buna göre bodrum ve asma kat bedelleri tespit edilir. Bu bedellerin tespiti için kat sayı kabullerine ihtiyaç vardır. Asma katın değerini zemin katın yarısı kadar, bodrum katın değerini 1/4 ü kadar alabileceğiniz gibi çok farklı kabuller de yapabilirsiniz. Bu kabulleri bölge emsal verileri belli edecektir.

Y.Mim.Ö.Önder NEŞELİ / Gayrimenkul Değerleme Uzmanı SPK Lisans No:400501 Bu yazı tarafımızca hazırlanmış olup, alıntı kaynağı bildirilmeden bir bütün olarak yayınlanması yasaktır. 06.11.2013