Akaryakıt İstasyonu Değerleme Prensipleri

Akaryakıt istasyonları 24 saat çalışan, dolayısı ile kapısında kilit olmayan işletmelerdir.

Akaryakıt istasyonlarını birkaç gruba ayırmak mümkündür ;

1) Şehir merkezinde yoğun benzin ve otogaz satışı yapan istasyonlar
2) Şehir merkezi dışında, çevre yolu üzerinde akaryakıt satışı yapan istasyonlar
3) Çoğunlukla şehir merkezi ve mücavir alan sınırları dışında çevre yolu üzerinde, akaryakıt yanında konaklama ve lokanta hizmeti veren, yoğun mazot satışı olan istasyonlar. vs.

Benzin istasyonu değerlemelerinde kullanılan ilk yöntem; satılan ürün ve diğer (restaurant..vs) gelirine göre değerlemedir.

Gelir yöntemi ile değerlemede 2 bilgiye ihtiyaç vardır;

Net kar bilgisi, (Genellikle tüm istasyonların aynı zamanda bir alış veriş kısmı bulunmaktadır. Değer tespitinde bu kısmın getirisi de göz önüne alınmalıdır. ( İstasyon bir tesis haline dönüşmüşse; otel, restaurant vb. kısımların gelirleri göz önüne alınmalıdır ).
Bölge için geçerli olan kapitalizasyon oranı,

Yukarıda saydığımız “net kar bilgisi”; mali tablo analizi ile ulaşılabilecek veridir. Gelir tablosu verilerinden net kar (vergiden sonraki kar) bilgisine ulaşmak mümkündür. Ancak ülkemizde; çoğu zaman mali tablolarla ulaşılan net kar bilgisi gerçeği yansıtmamaktadır. Keza, vergi kaçırmak veya kaçınmak maksatlı gider kalemleri yüksek gösterilir ( bazen naylon fatura ile)

Çoğu zaman; önceden hesaplanan tutarda vergi vermek için brüt kar istenilen tutarlara düşürülür. İş bu nedenle mal sahibinden edindiğimiz mali tablolardaki net kar bilgisi bizi yanıltabilecektir. Gelir tablosundaki net kar bilgisi bize doğruyu göstermemekle birlikte; gelir tablosundaki “yurt içi satışlar kalemi” satışlar konusunda bilgi verebilecektir. Bu bilgi çoğu kez doğru olur, keza benzin istasyonunun “yurt içi satışlar” kalemini değiştirmesi mümkün değildir (kaçak benzin satılması hariç). “yurt içi satışlar” hesabı, benzin istasyonunun pompa satışlarını gösterir. Yine edindiğimiz pompa satışları tutarının gerçeği yansıtıp yansıtmadığının anlaşılabilmesinin bir yolu da bir müddet istasyonda gözlem yapmaktır, yapılan gözlem süresinde oluşacak satış tutarı, gün, ay ve yıla vurularak “yurt içi satış kalemine” gerçekten ulaşılıp ulaşılamayacağı irdelenmelidir. Gözlem süresinin uzatılması; standart sapmanın düşürülmesi için faydalıdır. Çoğu kez, yeteri kadar gözlem yapılamayacağı hepimizin malumudur, iş bu nedenle işletmecilerin beyanları dikkate alınır, beyan edilen satış tutarlarının; istasyondaki pompa ve tabanca sayısı ve yer altı, yer üstü tankları kapasitelerine oranlı olup olmadığı sorgulanmalıdır. Satış oranlarında benzin, motorin vb. Satışlara dikkat etmek gereklidir. Ana arterlerde, otobüslerin güzergahında motorin satışlarının fazla olması doğaldır. Şehir merkezlerinde ise benzin satışlarının çok olması doğaldır.

“Yurt İçi Satışlar” hesabının yaklaşık %4 oranı “net kar” kabul edilebilir ( bu bilgi ortalama veridir, bazı durumlar için biraz düşük ya da yüksek olması mümkündür). Gelir hesabında, istasyonun yurt içi satışlarının % 4 üne ek olarak istasyonun diğer net gelirleri eklenir ( yıkamacı geliri, market geliri, istasyon sınırlarındaki tesislerden olan gelirler vs.) .

Kapitalizayon oranın tespiti önemlidir; keza taşınmazın ne kadar zamanda kendini amorti edeceğini veren bu bilginin yanlış seçimi sonucu büyük ölçüde değiştirebilir. Bu konuda bölgede faaliyette olan benzin istasyonu işletmecilerinden görüş almakta fayda olup, ekonomik konjonktüre, bölgenin gereklerine, istasyonun markasına, lokasyonuna vs. birçok değişkene bağlı olarak değişebileceği gibi 8-10 yıl aralığında olması muhtemeldir ki; bu bilgiden 1/8 yıl=kapitalizasyon oranının 0,125 , 1/10 yıl=kapitalizasyon oranının 0,10 olacaktır.

Her zaman taşınmaza değer verilirken gelir yöntemine güvenilmesi doğru sonuçlara ulaşmamızı engelleyebilir. Keza; aynı satış tutarlarına sahip 20.000 m² arazi içinde benzin istasyonu ile 10.000 m² benzin istasyonuna takdir edilen değerin aynı çıkması değerleme yöntemini sorgulamayı gerektirir. Yine; işletme sahiplerinin şahsi ilişkileri sayesinde elde ettiği gelirlerin tümünün taşınmazın değerlenmesinde dikkate alınmasının sakıncaları düşünülmelidir. Ana arterde olup; iyi ilişkileri sayesinde kamyonculara (her kamyon 1 tona yakın mazot alabilmektedir) birkaç ay vadeli toptan satış yapabilen bir benzin istasyonun gerçek geliri üzerinden yapılan değerleme sonucu 1,5 milyon değerle değerlendiği, bir banka tarafından teminat alındıktan 1 yıl sonra 400 bin TL' ye zor satıldığı tecrübe ile sabittir.

İş bu nedenle taşınmaza arsa değeri + parsel üzerindeki yatırım unsurlarının değeri olarak da bir değer verilmeli ve raporda bu veri de kullanılmalıdır. (Bazen gelir yöntemi ve arsa + maliyet yöntemi ile ulaşılan sonuçların ortalaması alınabilir)

Benzin istasyonlarının karayollarında kurulmasının minimum şartları itibari ile hesaplamalara göre etki alanları ortalama 2000 m² dir. Bu nedenle karayoluna cepheli 2000 m² lik alanın birim m² arsa değeri parselin geri kalan bölümünden daha değerlidir. Arsa değeri hesaplanırken örneğin 10.000 m² “a” lejantlı parsele değer takdiri yapılırken; etki alanı yüksek olan 2000 m² x 500-TL/m² den hesaplanıp, etki alanı düşük olan 8000 m² x 250-TL/m² den değerlenebilir.

Benzin istasyonları değer tespitinde emsal araştırması da uygulanabilmektedir. Bunun için çok iyi bir analiz gerekmektedir. Satılık pek çok benzin istasyonu mevcuttur. Aynı arterde veya aynı bölgede aynı ağırlıktaki bir arterde satılık emsal bulma imkanı mevcuttur. Ancak istasyonun büyüklüğü, kapasitesi, cirosu, bayrağı vb. Etkenleri göz önüne alarak indirgeme uygulamak gerekmektedir. Bu yöntem diğer yöntemlere destek amacı ile kullanılabilir.

Yine; parselin imar durumu mutlaka sorgulanmalı, dosyasında iskan ve ruhsat bilgilerine mutlaka ulaşılmalıdır. Akaryakıt istasyonunun öncelikle a (akaryakıt) lejantlı bir arsa üzerine yapılmış olması gereklidir. Aksi durumda illegal bir yapı söz konusudur.

Rapora konabilecek ekler: Epdk lisansı (akaryakıt ve lpg), Yol geçiş izin belgesi, K2 yetki belgesi, Akaryakıt dağıtım şirketi (varsa ) bayilik sözleşmesi, İstasyon sahibi veya işletmecisinin bilgileri, İşyeri açılış ruhsatı, Yapılara ait ruhsat ve yapı kullanım izin belgesidir.

Epdk lisansı akaryakıt işletmeleri için olması gerekli bir evraktır. Epdk bayilik lisansı alınırken; taşınmazın ruhsat ve iskan belgeleri sorgulanmaktadır, ancak geçmiş yıllarda bu belgelerin sorgulanmadan söz konusu belgenin verildiği de bilinmelidir. EPDK Petrol bayilik lisansları ilgili web sayfasından araştırılabilir.

Raporlarda Epdk bayilik lisansı mutlaka edinilmelidir. Lisansın geçerlilik süresi önemlidir, raporlarda belirtilmelidir.

Ayrıca K2 yetki belgesi, karayolu taşıma kanununda yer alan 37 tür yetki belgesinden biri. K yetki belgesi 3 gruba ayrılır ve bunlardan K2 belgesi, kendi öz mal araç/araçlarıyla kendi ürünlerini taşıyan firmaların alması zorunlu olan bir belge türü. Yol geçiş izni ise mücavir alan dışındaki tesisler için gerekli. Diğer evraklar ise tamamlayıcı nitelikte. Aslında bunların hiç birisi konmasa dahi rapor geçerli olur. Ama mesela bir spk raporlamasında mutlaka bulunması gerekir.

Yine raporlarda; kanopi büyüklüğü, pompa ve tabanca sayısı, toprak altı ve tank kapasiteleri, saha betonu alanı, tesisteki kapalı alan bilgileri olmalıdır.

Akaryakıt temin eden firmalar, akaryakıt istasyonu ile bayilik anlaşması yaparken istasyon üzerinde bir sürelik "intifa hakkı" tesis ederler. Geçmiş yıllarda intifa hakkı 15-20 yıla kadar yapılabiliyordu. Dolayısı ile akaryakıt istasyonunda yüklü bir bayrak bedeli (tabela bedeli) söz konusu idi. Ancak bu süre 5 yılla sınırlanınca bu bedel dikkate alınmayacak kadar düştü. Benzin istasyonlarında işleyiş şu şekildedir. İstasyon sahibi "a" lejantlı arsayı ve tankerini alır. Petrol şirketlerinden yeri ile ilgili teklifler alır. En iyi teklifi yapan petrol şirketi; istasyonunun tüm masraflarını üstlenerek, kanopi ve pompaları yapar. Ayrıca arsa sahibine bir bayrak bedeli öder. Büyük ve tanınmış şirketler bayrak bedelini ufak firmalara oranla daha düşük öder. Bunun yanı sıra 5 yıllık da bir intifa hakkı şerhi düşülür ve bundan sonra çalışmalara başlanır. Kazanılan kardan yüzde alınır. Bu kar %4 ile % 10 arasında değişir. Büyük firmalar % 4 civarı verir. Ancak satışları yüksek olur. Bayrak parası da aynı şekildedir. Büyük firmalar bayrak bedelini az verir. %4 kar aldığı düşünülen şirket, kredi kartı ile satış yaptığından ve mazotu da vadeli verdiğinden aslında % 2,5 civarında kazanmaktadır. Ancak günümüzde zarar etmeyen bir akaryakıt istasyonu işletmecisi olmak için sadece sermaye olması yetmemektedir. İşletmeciliği de çok iyi bilmek ve istasyon açılacak yerle ilgili çok iyi bir fizibilite çalışması yapmak gerekmektedir. Özellikle Akaryakıt İstasyonunun değerini belirleyen en önemli unsur, önünden geçen yolun trafik yoğunluğu ve merkeze uzaklığıdır. Dolayısı ile devamlı gelişen metropollerde alınan şehir içi ulaşım kararları da değerlemesi yapılan akaryakıt istasyonlarının değerini olumlu veya olumsuz olarak bir anda değiştirebilmektedir. Sermayedarların bu işi kolay görmeleri nedeni ile ülkemizde pasif duruma düşmüş, satılık binlerce akaryakıt istasyonu bulunmaktadır.

Taşınmazın, bankaya kalması ya da el değiştirmesi durumunda mevcut gelirini sağlayıp sağlayamayacağı da dikkate alınmalıdır. Yaptığımız iş; gayrimenkul değerleme olup, tek başına bir işletme değerlemesi değildir. Bir Bakan'ın oturduğu siteden 300 liraya daire alıp, Bakan taşındıktan sonra 150'ye satan masum vatandaşın durumuna düşmemek için, gayrimenkul değerinin hesaplanırken, gelirlerinin kullanılmasında; özel durumların getirdiği pozitif ya da negatif etkenlerin etkinliğinin azaltılarak yansıtılmasında fayda vardır.

ATIL UZUN / Gayrimenkul Değerleme Uzmanı SPK Lisans No:401221 Bu yazı tarafımızca hazırlanmış olup, alıntı kaynağı bildirilmeden bir bütün olarak yayınlanması yasaktır. 29.12.2017